Les marchés immobiliers

L’immobilier se compose de plusieurs marchés : résidentiel (neuf ou ancien), non résidentiel et tertiaire (locaux d’activités, de services ou commerciaux). L’évolution et les caractéristiques qui les composent sont propres à chacun de ces marchés.

Les typologies de l’immobilier

Le marché immobilier

• Le marché immobilier peut se définir comme le résultat de l’ensemble des transactions réalisées sur les biens immobiliers. Il peut être fortement influencé par des décisions prises par les pouvoirs publics.
• La demande dépend notamment des facteurs suivants : démographie, taux d’intérêt, fiscalité, revenus et autres facteurs plus subjectifs. L’offre dépend quant à elle de l’abondance ou de la rareté des biens mis sur le marché.
• Un bien immobilier se caractérise par l’immobilité, la durabilité et l’hétérogénéité (taille, âge, plan, impôts).

 Le marché immobilier résidentiel

■ Le marché immobilier résidentiel regroupe les bâtiments à usage d’habitation destinés aux particuliers. On distingue deux catégories : l’ancien et le neuf, avec des différences au niveau fiscal et au niveau des prix. Les prix de l’immobilier varient selon les départements, les villes et villages et selon les quartiers.

-> le marché immobilier à paris est atypique par rapport au reste de la France.

■ On peut ensuite séparer le logement de résidence principale (habité au moins 8 mois par an) du logement de résidence secondaire, puis faire une distinction par son usage : louer ou se loger.

■ Dans la location, on distingue le logement libre et le logement social. Les propriétaires sont accédants (emprunt à rembourser) ou non-accédants (logement sans crédit en cours).

■ Enfin, il faut différencier les types de produits : terrain, maison, appartement…

Les caractéristiques des différents marchés

• Le marché de l’ancien ou marché secondaire :

– travaux à prévoir ;

– consommation énergétique supérieure au neuf ;

– normes actuelles non respectées ;

– frais de notaire plus élevés, soit 7,5 % en moyenne ;

– prix au mètre carré moins élevé que le neuf (– 25 % environ) ;

– pas de choix de la distribution ni de l’emplacement du logement ;

– rentabilité locative supérieure de 2 % au neuf (délai plus court par rapport à l’ancien).

• Le marché du neuf ou marché primaire :

– pas de travaux à prévoir ;

– aux normes actuelles ;

– frais de notaire réduits ;

– choix des matériaux, de la distribution et de l’emplacement ;

– prix au mètre carré supérieur à l’ancien (+ 25 % environ) ;

– taxe foncière en partie exonérée ;

– prêts spécifiques (PTZ +) ;

– défiscalisation (ex. : lois Pinel, Cosse, Denormandie) ;

– rentabilité locative inférieure de 2 % à l’ancien (délai plus long par rapport à l’ancien).

 L’immobilier tertiaire ou immobilier d’entreprise

1. Les catégories

Il s’agit de l’ensemble des bâtiments destinés à l’activité des entreprises, c’est-à-dire de biens immobiliers détenus par des acteurs professionnels qui en retirent un revenu à titre habituel :

– bureaux : lieu de travail des salariés ;

– locaux d’activités : activités de production ou de logistique ;

– locaux commerciaux : activité marchande, lieu de réception des clients (commerce de centre-ville ou centre commercial) ;

– immobilier de services : usage spécifique, commercial ou public.

2. Les principes de fonctionnement

Les principes de fonctionnement sont les suivants :

– les prix sont exprimés hors taxes (les entreprises étant généralement assujetties à la TVA) ;

– le loyer est exprimé en loyer annuel et non mensuel ;

– la durée d’une transaction est beaucoup plus longue en raison du centre de décision ;

– les localisations sont stratégiques, choisies en raison de l’activité (proximité d’une gare TGV, d’une autoroute…) ;

– le négociateur doit posséder des connaissances comptables (lecture d’un bilan) ;

– les interlocuteurs sont des professionnels (marché du B to B – ou business to business) ;

– les prix ne sont pas ceux de l’immobilier résidentiel. Les agences sont spécialisées dans l’immobilier tertiaire car ce marché suppose des pratiques et des connaissances spécifiques.

Les Français et l’immobilier

Quelques chiffres

• 35 % des transactions se font entre particuliers (15 % dans les autres pays européens).

• La France possède l’un des taux de propriétaires le plus bas d’Europe : 60 % (66 % dans le reste de l’Europe).

• Les Français quittent le domicile familial à 21 ans pour occuper un logement d’une surface de 47 m2

• Ils déménagent 5 fois dans leur vie avec une moyenne d’occupation du logement de 5,5 ans.

• La durée de l’emprunt est de 20 ans, 80 % des personnes empruntent.

• Les ménages consacrent 23,4 % de leur budget au logement.

• L’âge moyen d’accession à la propriété est de 31 ans ; 40 ans pour une résidence secondaire et 42 ans pour un bien locatif.

■ Malgré un contexte économique peu favorable, la pierre reste une valeur refuge, puisque 91 % des Français souhaitent devenir propriétaires. Le prix final du bien est très étroitement corrélé à la durée qui s’écoule entre le mandat et la vente. Ainsi, lorsque cette durée est inférieure à 90 jours, la baisse est en moyenne de 5 %. Lorsqu’elle se situe entre 90 et 180 jours, elle grimpe à 8 %. Enfin, si la durée est supérieure à 180 jours, la négociation est en moyenne de 11 %.

■ En 2020, les ventes sont réalisées en moyenne dans un délai de 91 jours suivant la signature du mandat.